Замороженная стройка на улице Морозова

/ Дольщики, доверившиеся ООО "Печорстрой-Инвест", рискуют остаться ни с чем

«Построй свою мечту» – такой слоган красуется на рекламном щите ООО «Печорстрой-Инвест» на улице Морозова в Сыктывкаре. Под мечтой понимается проект трехсекционного жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями. Кроме рекламного щита на объекте – занесенные снегом свайное поле и котлован. Этот долгострой – один из четырех замороженных строительных объектов в Сыктывкаре и его окрестностях.

Обманутые за свой счет

Строительство первой очереди дома (13-этажная секция на 64 квартиры) началось в апреле 2007 года. Схема финансирования, предложенная в свое время Сбербанком, заключалась в привлечении инвестиций дольщиков в размере 30% от общей суммы затрат на строительство и собственных средств. На строительство дома по улице Морозова были привлечены средства 26 дольщиков, в том числе девяти физических лиц. Общая сумма долевых взносов составила 53 миллиона рублей. Помимо этого застройщик привлек собственные финансы – 20 миллионов рублей, в дальнейшем рассчитывая на заемные средства банка. Срок сдачи был определен на второй квартал 2009 года.

В мае 2008 года, когда уже был вырыт котлован, забиты сваи, стройка была «заморожена». Все дольщики подали заявления в суд по возврату долевых взносов и возмещению морального вреда. На руках трех дольщиков уже имеются судебные решения по возврату долевых взносов и возмещению морального вреда на общую сумму 5,5 миллиона рублей. Кроме того, у застройщика существует задолженность по налогам в размере 1,6 миллиона рублей. Люди в панике: и стройка стоит, и ни копейки из сумм взносов застройщиком не возвращено.

По словам одного из пострадавших – Станислава Рашевского, проживающего в Выльгорте Сыктывдинского района, перед тем как заключить договор о долевом строительстве в 2007 году, он с семьей собрал максимум информации о строительной фирме, просчитал все риски. Внесли сумму 2,2 миллиона рублей. Помогли родители плюс кредит.

– Меня устраивали месторасположение будущего дома, проект приобретаемого помещения, – рассказывает он. – Подходящей была и цена за квадратный метр в 45 тысяч рублей. Были варианты покупки готового жилья в центре Сыктывкара, но по более высокой цене.

Поначалу застройщики обещали сдать дом досрочно – в первой половине 2008 года. Но потом сроки сдвинулись, вспоминает Станислав. Переговоры с бывшим уже директором ООО «Печорстрой-Инвест» Александром Потаповым завершались раздачей обещаний, застройщик давал честное слово, что дом будет построен в любом случае. А затем со стороны компании потоком полились жалобы на сложное финансовое положение фирмы. Строительство было приостановлено. В итоге пришлось подать заявление в суд на возврат долевых взносов, причем с процентами за их использование в течение определенного времени. Таковы требования федерального закона о долевом строительстве. Плюс судебные издержки, которые также дорогого стоят.

Понятно, что изначально никто никого не хотел обманывать. Большая часть дольщиков доверила свои сбережения компании, которая, по их мнению, имела хорошую репутацию, ведь силами этой фирмы застроена большая часть улицы Морозова в Сыктывкаре, дома в Эжве, Усинске, Печоре, Сосногорске. Для кого-то при выборе застройщика решающим фактором стала реклама в СМИ, рекомендации знакомых, имевших дело с этой компанией.

По договору дольщики имели право уточнять, как идет строительство дома. При обращении в стройфирму они получали обнадеживающие ответы. Сегодня же попытки людей, взявших солидные кредиты, вернуть деньги остаются безуспешными. При этом люди не верят, что у компании нет средств на возмещение долевых взносов…

Тяжелый случай

Первый заместитель министра архитектуры, строительства и коммунального хозяйства республики Николай Смышляев, комментируя нам ситуацию с ООО «Печорстрой-Инвест», назвал ее тяжелой. Дело в том, что инвесторы стали участниками долевого строительства фактически на нулевом цикле застройки, поэтому помочь им будет очень сложно. Ведь по закону государство может приобрести невыкупленные площади дома в пользу граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилье, но при условии, что здание находится в состоянии
70-80-процентной готовности. При этом сегодня стоимость квадратного метра жилплощади в Сыктывкаре установлена в размере 30 тысяч 200 рублей. Это невысокая для столицы Коми цена, в большинстве случаев ниже себестоимости строительства.

В случае с ООО «Печорстрой-Инвест» о цене говорить сложно, так как на деле есть только котлован и сваи. А значит, даже о полуготовности дома речи не идет.

У руководителя ООО «Печорстрой-Инвест» С.Марковского было «смягчающее обстоятельство» перед другими застройщиками, считает Н.Смышляев. У него была договоренность со Сбербанком на открытие кредитной линии. Но в условиях финансового кризиса банки стали отказывать в выдаче заемных средств, в том числе по ряду строительных проектов, которые отнесены к категории проектов высокого риска. Попытки застройщика договориться со Сбербанком о кредитовании на продолжение строительства оказались тщетными. Банк в данном случае исходит из того, что у него единый подход ко всем заемщикам. Усугубило положение и то, что в связи с налоговой задолженностью с 5 декабря 2008 года по решению арбитражного суда в отношении компании введена процедура банкротства – наблюдение.

Проблема дольщиков «Печорстрой-Инвеста» стала предметом обсуждения на рабочем совещании в конце декабря 2008 года с участием заместителя Главы РК, министра архитектуры, строительства и коммунального хозяйства республики Ивана Позде-
ева. После чего по приказу Мин-архстроя РК в январе этого года была проведена камеральная проверка документации ООО «Печорстрой-Инвест», по результатам которой установлены факты нецелевого использования средств долевых взносов.

К сожалению, проверка проведена не полностью, так как застройщик не предоставил документацию в полном объеме, подчеркнул Н.Смышляев. Но и по имеющимся документам был сделан вывод, что не все средства, собранные с дольщиков, были израсходованы на строительство дома, то есть по назначению.
В договорах указывается, что часть средств направляется «на содержание заказчика». Что за этим стоит – предстоит проверить, заметил первый замминистра. Причем если понадобится, то и с подключением силовых структур, так как Минархстрой РК тесно взаимодействует как со столичной, так и с республиканской прокуратурой. Но даже на основании имеющихся в распоряжении министерства документов уже можно сказать, что в случае с ООО «Печорстрой-Инвест» расходы на содержание застройщика значительно превышали нормативные 2-3%.

Другая сторона

Свою позицию в этой ситуации согласился прокомментировать нам и руководитель ООО «Печорстрой-Инвест» Сергей Марковский. По его словам, отказ Сбербанка, с которым компания работает 10 лет, в финансировании проекта в размере 70 миллионов рублей стал основной причиной приостановки строительства: «Все лето и осень 2008 года мы потратили на поиск банка, который мог предоставить кредит на продолжение застройки. Но все кредитные организации республики к тому времени прекратили финансирование строительных проектов. И такое положение дел сложилось во всей стране».

– На мой взгляд, совершенно неверно называть тех, кто вложил свои средства в строительство дома, обманутыми дольщиками, а строителей оголтело обвинять в мошенничестве, – считает С.Марковский. – Наша строительная организация так же, как и физические лица, шла на риск, вкладывая средства и не зная, какой будет экономическая ситуация в стране в ближайшей перспективе. Средства дольщиков не были присвоены, эти деньги пошли на рытье котлована, строительство фундамента. Поэтому вернуть деньги дольщикам просто невозможно...

С.Марковский полностью отрицает возможность нецелевого использования средств дольщиков.

– У нас открыт доступ к бухгалтерской документации, – подчеркнул он. – Кроме того, Сбербанк на протяжении 10-летнего сотрудничества с нашей компанией четко отслеживал прозрачность ведения бизнеса. Что касается заложенного в одном из пунктов договора о долевом строительстве взимания процента на содержание аппарата фирмы-застройщика, то здесь мы следовали требованиям налогового законодательства. Эта сумма не превышала 10 процентов от стоимости квартиры и частично шла на покрытие НДС по статье расходов на содержание заказчика.

Выход из ситуации, по мнению С.Марковского, один – достраивать дом, а не пытаться изымать любыми средствами деньги у застройщика и возвращать их дольщикам, уготовив дому судьбу долгостроя. Республика в ситуации стагнации строительной отрасли должна взять на себя обязанность по завершению недостроев, оформить квартиры в них в госсобственность, а затем отдавать помещения под нужды переселенцев из ветхого жилья. Для этого есть необходимые механизмы, уверен С.Марковский, к примеру, через ОАО «Фонд поддержки инвестиционных проектов РК». Тогда строительная отрасль выйдет из кризисного состояния, а армия так называемых обманутых дольщиков не будет увеличиваться.

Незавидная доля

У представителей государственной власти на этот вопрос, естественно, свое видение. Сегодня ясно одно: предприятие-банкрот не достроит дом, считает Н.Смышляев. В настоящее время руководство ООО «Печорстрой-Инвест» не идет на добровольное возмещение долевых взносов хотя бы физическим лицам. Напомним, что эта фирма – отдельное юридическое лицо. И фактически у нее ничего, кроме незавершенного строительства, нет.

Предположим, что недострой выставят на торги. Возможно, найдется покупатель, который приобретет его, понятно, по более низкой цене. А значит, обманутым дольщикам вернут лишь часть вложенных средств, причем небольшую.

На встрече с руководителями отраслевых профсоюзов 12 февраля этого года Глава РК Владимир Торлопов затронул проблему обманутых дольщиков. Руководителя региона удивило, что в период кризиса люди верят недобросовестным застройщикам и вкладывают в строительство жилья деньги по заниженной цене за квадратный метр, да еще и на нулевом цикле. Иллюзии увеличивают армию обманутых дольщиков, которые обращаются за помощью к властям. «Они вкладывают средства на свое усмотрение, в сомнительные проекты, а мы должны помочь им вернуть деньги», – подчеркнул Глава РК.

По закону застройщика непросто обвинить в мошенничестве. Государство неполномочно вмешиваться в хозяйственную деятельность субъекта предпринимательства. Контролирующие органы могут, безусловно, наложить штрафные санкции на застройщика в случае нарушения им каких-либо строительных норм. Но это опять же может ударить по долевому фонду, так как из его средств будут выплачиваться суммы штрафов. Кроме того, тот же Минархстрой республики законодательно не наделен полномочиями по допуску или недопуску частной компании на строительный рынок региона. Разрешение на застройку выдается органами МСУ в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, при этом наличие собственных средств у застройщика на возведение объекта по закону не требуется.

По мнению Н.Смышляева, нельзя сегодня без оглядки вкладывать средства в жилищное строительство, которое даже не начато, и тем самым поддерживать предприятия, которым в силу обстоятельств требуются средства. Отсюда и нереально низкие цены на жилье. Лучше приобретать готовое жилье или высокой степени готовности, которого сегодня в избытке. А в идеале решение проблемы ответственности застройщика за долевое строительство за саморе-
гулируемыми организациями.
К примеру, несколько десятков строительных компаний объединяются, создают страховой фонд, посредством которого могут безболезненно решать возникающие проблемы. Но такая схема может быть воплощена в городах-мегаполисах, где есть масса крупных застройщиков. Тем же, кто сегодня решает вложить средства в долевое строительство, стоит не раз подумать и просчитать все варианты, перед тем как отдать свои кровные застройщику.

Марина ЛЫСАКОВСКАЯ.

Фото Дмитрия НАПАЛКОВА.

ТАКЖЕ В РУБРИКЕ

№27 (3941) - 20 февраля 2009 года