Торг не уместен

/ Аукцион на землю - тупиковый вариант для нашей республики?

Жители сельских районов республики выражают недовольство в связи с изменениями, внесенными в Земельный кодекс РФ, вступившими в силу с 1 января этого года. Поправки в законодательство серьезно затруднили сельчанам возможность строиться.

Перекрыли кислород

По закону передать участок под строительство теперь можно только через аукцион по продаже земельного участка или на право заключения договора аренды. Другого законного пути получения участка в собственность или в аренду для большинства граждан нашей страны не существует. И не важно, городской житель или сельский – все равны и являются участниками торгов.

Исключение составляют лишь категории льготников, нуждающихся в жилье. Это участники ликвидации чрезвычайных ситуаций, многодетные семьи, молодые семьи, где супругам до 30 лет, а также работники бюджетной сферы на селе и молодые специалисты. Им участки под строительство и ведение личного подсобного хозяйства выделяются по месту прописки и бесплатно.

Из-за законодательной чехарды в земельных вопросах люди сегодня не могут понять, почему при наличии множества неиспользуемых сенокосных угодий и свободной земли нужно проводить аукционы на выделение участка под строительство индивидуального жилья или ведения приусадебного хозяйства. Как вообще реализовать это нововведение в поселке, где претендентов на один и тот же участок из числа стариков днем с огнем не сыщешь, а значит, аукцион будет признан несостоявшимся?

Понятно, что эти требования актуальны для средней полосы России, где за участки под застройку в благоустроенных поселках идет настоящая борьба, считает, например, руководитель СПК «Важ Курья» Корткеросского района Надежда Старцева. Но в нашей республике, где луга и пастбища зарастают лесом, где полно свободных участков в поселениях, аукцион становится малоэффективной, а по сути нецелесообразной формой распределения земли.

– В прошлом году мы помогли привезти срубы под дом двум своим работникам, – рассказывает Н.Старцева. – В этом году желание строиться изъявили еще трое специалистов СПК. Заключаем с работниками-застройщиками договоры, в которых говорится, что СПК закупает готовый сруб под дом, расплачивается за него мясом. А работник в течение пяти лет отчисляет часть зарплаты в счет погашения «займа» на решение жилищной проблемы и сам достраивает дом на свое усмотрение. У нас есть пилорама, помогаем со стройматериалами. Таким образом удается закрепить специалистов на селе. Но изменения в законодательстве стали реальной препоной для нас. Срубы-то мы привезли, но вот оформить участок через аукцион для сельчанина с его мизерными доходами – непосильная ноша. Ведь стартовая цена в зависимости от местности и площади участка достигает 50-100 тысяч рублей и выше, как, к примеру, в райцентре. Именно в такие суммы выливаются расходы районной администрации на подготовку необходимой документации на участок. Мне кажется, аукцион на землю – это тупиковый вариант для нашей республики. Законодатель должен был предоставить местным властям право выбора. Например, если обращается более-менее обеспеченный горожанин, желающий поставить загородный дом или дачу, то в таком случае аукцион целесообразен, так как принесет дополнительные доходы в местный бюджет. А если сельский житель хочет построиться, то здесь необходимы льготные условия предоставления участков. А так перекрыли кислород, и живи как хочешь! В некоторых селах аукцион по продаже земельного участка становится предметом конфликта между односельчанами… Закон приняли, но опять же под богатых…

Трудно не согласиться с Надеждой Леонидовной. Ведь хороший земельный участок – половина успеха стройки. Казалось бы, чего проще разделить земли на категории в рамках отдельной целевой программы. И, к примеру, под социальные цели, то есть строительство жилья на селе, разработать преференции. Можно также отдать не используемые по назначению сельхозугодья. По такому пути пошли в Самарской области, где людям без аукциона в кризис «нарезали» сотки под строительство домов и огородничество. Такой вариант решения проблемы лежит вне правового поля, ведь закон не разрешает отдавать под застройку земли сельхозназначения, даже если на них не пашут, не косят. В этом случае могут привлечь чиновников к ответственности за нарушение законодательства при передаче земли.

В чистом поле и в центре села

Вполне возможно, что законодатель не собирался лоббировать интересы потенциальных латифундистов, как об этом говорит общественность. Государство преследовало цель сделать процесс распределения участков земли максимально прозрачным. Чтобы в стране перестало действовать «телефонное право», когда решения по земле, пусть и не повсеместно, принимались в высоких кабинетах, с подключением нужных связей и за приличное вознаграждение.

Выходом из ситуации должен был стать аукцион как единственная возможность публичной сделки, в ходе которой открыто выставляется цена и разыгрывается участок. Правда, по закону участки должны выставляться на аукцион сформированными. Имеется в виду пакет разрешительной документации, подготовка которого влетает в копеечку местным бюджетам. Постановка участка на территориальный кадастровый учет, межевание территорий, оценка участка проводятся на бюджетные средства. Занимаются межеванием частники, отсюда и заоблачные цены. Хотя никто не отменял республиканский закон, предусматривающий предельную стоимость межевания в зависимости от площади участка. Кстати, в корткеросской администрации решают проблему удешевления стоимости работ путем покупки необходимой аппаратуры. Источник финансирования уже найден.

Понятное дело, что начальная стоимость участка в чистом поле будет существенно отличаться от участка внутри поселения, где подведен свет, есть дороги. Именно подготовленные участки должны быть предметом честного спора в ходе аукциона, когда решающее слово имеют деньги, считает большинство опрошенных нами сельчан. Участков с высокой оценочной стоимостью в том же Корткеросском районе не так уж много, в том числе и потому, что кадастровая стоимость земли в районе не самая высокая по республике. Парадокс в том, что, к примеру, в местечке Лемъю, где часть земли относится к Корткеросскому району, часть – к Сыктывкару, стоимость участков в разы отличается.

Из 18 населенных пунктов Корт-керосского района более-менее востребованы участки в Визябоже, Додзе, Мадже, Аджероме, Сторожевске и, естественно, в райцентре. В остальных населенных пунктах применять аукционную систему абсолютно бессмысленно – участки там не представляют большой ценности. По словам заведующей отделом имущества и земельных отношений администрации Корткеросского района Ольги Малковой, в настоящее время сформировано пять участков под аукцион, в плане – 28-30.

– Выставленные на аукцион участки в центре Корткероса со стартовой ценой от 50 до 117 тысяч рублей, – пояснила О.Малкова. – Для территории, к которой подведены коммуникации, это невысокая цена. Кроме того, человеку, имеющему средства на индивидуальное строительство, не нужно ждать очереди, как раньше, чтобы получить участок под застройку. На мой взгляд, торги – цивилизованная форма земельных отношений, не предполагающая расстановку приоритетов, кому предоставлять участки в первую очередь...

Найти участок – не проблема, считает О.Малкова. Многие строят на землях, где стоят старые родительские дома, можно вывести земли из лесфонда, сложнее приходится с сельхозугодьями, которые разделены на паи. Но уже в 2010 году перед большинством муниципалитетов встанет серьезная проблема. С 2011 года выделять участки под строительство можно будет только при наличии генпланов застройки. В Корткеросе выделили средства и провели работу по формированию документов территориального планирования.

Но в большинстве сельских населенных пунктов республики этой документации нет, и, скорее всего, она не появится из-за дефицита средств в бюджетах. А значит, на пути сельских застройщиков возникнет еще одна непреодолимая преграда.

А для местных?

Одна из активно застраиваемых территорий в Корткеросском районе – село Небдино. За последние десять лет население здесь увеличилось на 40 человек. Молодое поколение стало меньше пить, больше строиться, держится за работу в поле, на ферме, в лесу. Некоторые между собой ведут некое соцсоревнование по уровню благосостояния. В итоге в Небдино за несколько лет выросла целая улица под названием Луговая из 20 домов-новостроек. В заделе еще 16 земельных участков по 25 соток каждый, где есть гравийная дорога, в ближайшем будущем сюда проведут свет. Эти участки уже разобраны, люди начинают потихоньку закладывать фундаменты будущих домов. Как же им удалось без проблем получить участки земли?

По словам главы администрации Небдино Валерия Савина, отдать минимум 50 тысяч за участок для жителя глубинки нереально. Поэтому местные власти стараются использовать всевозможные способы, чтобы дать возможность людям строиться.

Как говорилось выше, льготникам по республиканскому закону участки под строительство и ведение личного подсобного хозяйства выделяются бесплатно, но по месту прописки. Как оказалось, таковых по району немало. Остальным, понятное дело, только через аукцион, согласно Земельному кодексу РФ.

По закону тем, кто оформился как владелец частного подворья, не возбраняется возводить на участке постройки хозяйственного назначения, которые в случае чего можно быстро разобрать. На деле же люди строят не только сараи, бани, но и жилые дома, безусловно, с разрешения государства.

Чтобы получить участок, нужно подать заявление в муниципалитет и приложить копию паспорта. Затем составляется акт выбора земельного участка. Этим занимаются частные компании, имеющие лицензию, которые заключают договор с потенциальным застройщиком. Стоимость акта выбора участка составляет две тысячи рублей. Затем нужно получить разрешение на строительство, архитектурно-строительный паспорт. На стоимость документа влияют не только площадь выбранного участок, но и особенности будущего строения. За паспорт на простейший домик достаточно выложить более пяти тысяч рублей. Если планируете строить дом с коммуникациями, то цена поднимется до 10 тысяч и выше.

Если договор аренды заключается на срок меньше года, то межевание не требуется, достаточно ежегодно продлевать договор. А вот если аренда оформляется на 49 лет, то необходимо провести межевание, а это удовольствие не из дешевых – в среднем свыше 15 тысяч рублей. Эта сумма зависит от количества межевых дел. Если участки расположены рядом, то процедура обойдется дешевле. Затем муниципалитет издает постановление на передачу участка земли, оформляется разрешение на строительство дома и хозпостроек. И только потом можно выписывать бесплатный лес на корню, который выделяется безвозмездно раз в 20 лет под строительство дома. Если такой возможности нет, то за сруб стандартного дома частнику придется выложить от ста тысяч рублей и выше.

Марина ЛЫСАКОВСКАЯ.

Фото Дмитрия НАПАЛКОВА.

ТАКЖЕ В РУБРИКЕ

№186-187 (4100-4101) - 9 октября 2009 года