| Общество |
3 октября 2008 года |
"Ветхое счастье"/ Почему застройщики и хозяева домов под снос вступают в неизбежный конфликт?
По данным статистики, в прошлом году по республике было сдано в эксплуатацию 196 тысяч квадратных метров жилья,
в этом меньше – 171 тысяча. Фактически вести застройку сегодня можно только на площадках, подготовленных несколько лет назад. Квартиры в сдаваемых домах, несмотря на снижение в последнее время спроса на жилье, рано или поздно будут реализованы, уверены участники рынка жилстроя. А дальше что?! Причуды законов Работая по инерции, без заделов на будущее, долго не протянешь. Чтобы не снижать темпов строительства и остаться на плаву, любой компании необходимо уже сегодня иметь резерв площадок под застройку. Но в том же Сыктывкаре оказывается не так-то просто расчистить и подготовить место под строительство. Это дорогое удовольствие для застройщика. Ведь в чистом поле строить сегодня не по карману ни одной из имеющихся в республике строительных компаний. К примеру, только в обеспечение участков коммунальной инфраструктурой в местечке Давпон в столице Коми, по подсчетам экспертов, понадобилось бы привлечь примерно 300 миллионов рублей. В одиночку, без поддержки государства, стройбизнесу республики такие инвестиции не потянуть. Остается одно – освобождать городские районы, занятые под ветхими частными домами. Впрочем, для города это, казалось бы, очень даже неплохо. А для застройщиков? Казалось бы, чего легче! Сноси, переселяй людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в новые квартиры и строй себе. Но это в идеале. На деле же застройщикам приходится решать задачи, возникающие из-за несовершенства федерального законодательства. Именно эти правовые прорехи, несогласованность действий между различными ведомствами дают почву для различного рода махинаций и спекуляций, которые в конечном итоге выливаются в серьезные суммы издержек для застройщиков и увеличивают стоимость и так «золотого» квадратного метра. По мнению генерального директора ООО «Горстрой» Тамары Улановой, государство взвалило решение проблемы расселения из ветхого жилья целиком на плечи застройщика при отсутствии четкого механизма ликвидации ветхого жилья под застройку и переселения из него людей. Между тем этот вопрос как зубная боль – чем дольше откладывать его решение на потом, тем будет хуже. Это признают специалисты во всех регионах. Но при этом на государственном уровне ничего не делается для исправления положения. Хотя решение проблемы, как оказалось, лежит на поверхности. По закону администрации городов и районов республики выделяют частному инвестору земельные участки под застройку с условием, что он своими силами расселит жителей ветхих домов. Ветхие дома или квартиры в них могут находиться как в частной, так в и муниципальной собственности. При расселении муниципального дома застройщик по договору с администрацией города или района предоставляет новое жилье, которое распределяется между жильцами сносимого дома. В судебных решениях, которые находятся на руках расселяемых, определяется площадь предоставляемого жилья. Передается новое жилье на условиях договоров найма. В Жилищном кодексе РФ записано, что при расселении под застройку жилье должно предоставляться в черте данного населенного пункта. Главное, чтобы оно было благоустроенным, отвечающим санитарным и социальным нормам. Как правило, компенсации за выделенные квадратные метры застройщик от муниципалитета не получает ввиду вечного дефицита средств в местных бюджетах. А вот с хозяевами ветхого жилья другая песня. По согласованию с собственником пусть и ветхой, но недвижимости ему может быть предоставлено другое жилье взамен сносимого с зачетом его выкупной цены. Раньше основным критерием предоставления жилья собственнику была площадь квартиры, находящейся в собственности. То есть владелец мог претендовать на ту площадь, которую занимал в сносимом доме. Сегодня условия диктует хозяин частного жилья. С ним застройщик должен договориться и все компенсировать. И вот тут начинается беспредел. Ведь многие стараются воспользоваться случаем и выжать из застройщика все возможное, решив за его счет жилищные проблемы не только свои, но и всех родственников, причем по высшему разряду. В ход идет все. Поэтому нередки абсурдные ситуации. К примеру, один из собственников дома настаивал при расчете компенсации при расселении на том, чтобы в выкупную цену была включена стоимость... кустов малины, которые якобы имеют селекционную ценность! Благо суд опротестовал его требования. По закону инвестор предлагает новые квартиры тем, кто действительно проживал в ветхой лачуге. А на деле происходит по-другому. Многие жильцы предъявляют запредельные претензии к качеству будущего жилища. При этом забывая, что в их нынешнем жилище проваливается пол, стоит покосившаяся печь, падает потолок, а удобства расположены во дворе. У инвестора нет рычагов воздействия на человека, который не желает переезжать в квартиру, которая его по каким-то причинам не устраивает. Конечно, для решения спорных вопросов существует судебная инстанция. Но такой ход не выгоден строителям, так как тяжбы обычно затягиваются, что для строительства чревато серьезными убытками. Зная это, жители лачуг выставляют невыполнимые условия, требуя не одну, а несколько квартир в центре города. И даже получив квартиры, требуют подождать и не сносить дом, который планируют перевезти на дачный участок. Квартирная «порча» Ни для кого не секрет, что в действительности большая часть расселяемых не проживает в ветхих домах. Многие вообще никогда в них не вселялись. Есть и такие семьи, которые уже не раз решали свои жилищные проблемы за счет застройщиков: получив одну квартиру при расселении, вновь прописывались в ветхие дома на других участках, причем целыми семействами. Случается, что родственники узнают друг о друге лишь при решении квартирного вопроса. Благо нет сегодня никаких ограничений в регистрации (прописке). Доходит до того, что прописывают в дома, жители которых уже расселены, и даже в дома, которых де-факто не существует. К примеру, есть такой дом-невидимка по улице Красных партизан, 12 в Сыктывкаре. Он давно сгорел, что осталось, бомжи растащили на дрова. Но существуют домовые книги, согласно которым застройщик не имеет права не расселить людей. Понятно, что квартиры получат вовсе не реальные бывшие жильцы дома. Да кто ж проверит?! Несколько лет назад была шумиха вокруг домов, расположенных на пересечении улиц Свободы и Интернациональной в Сыктывкаре. Как только разнеслась по округе весть, что скоро сюда придут строители, как в одночасье народонаселение двух полусгнивших домов, которые не значились ни на одном балансе, стало расти в геометрической прогрессии – за каждые сутки число жителей увеличивалось на десяток. И не подкопаешься. На законных основаниях собственник жилья может прописать к себе сколько угодно родственников, и не только. В общем, после долголетних судебных разбирательств вышеназванные дома были снесены, на их месте выросли новые, в которых 78(!) квартир было отдано под «нужды» расселенцев. А все расходы легли на плечи тех, кто за собственный счет, не рассчитывая на государство, приобретал квартиры. Где же, спрашивается, справедливость?! Понятно, что факт регистрации не обязывает застройщиков предоставлять жилье человеку, который не проживает по месту прописки. Но поди-ка докажи обратное! Соседи и сам собственник из солидарности или по более веской причине подтвердят постоянное проживание и отсутствие у «бедного родственника» иного жилья. Бывает, что одинокие люди прописывают к себе постороннего человека, затем имущественные доли крошатся и продаются. А свежеиспеченные собственники также претендуют на отдельные квартиры, ожидая положенной по закону жилплощади, имея де-факто крышу над головой. Если застройщик сопротивляется, то подключаются адвокаты. Сегодня, к сожалению, таких историй немало. К примеру, в активно застраиваемой сегодня центральной части Сыктывкара на улице Красных партизан, притулившись к новым многоэтажкам, стоят деревянные частные дома №№ 14,18,20. В одном из их живут семьи Томовых и Кармановых. Хозяйка части дома № 14 Нина Ивановна Томова немало времени обивала пороги инстанций с просьбой переселить их из дома с печным отоплением постройки 50-х годов прошлого века. Но болезнь год назад унесла ее жизнь. Остались муж и дочь, которые также ждут новоселья. ООО «Горстрой» разработал комплексный план застройки этого района, и эти люди имеют все шансы улучшить условия проживания. Но из-за того, что во второй половине дома прописана куча народа, претендующего на квартиры, решение вопроса стопорится. Соседка Томовых, Раиса Карманова, живет в этом доме с сыном-инвалидом. Кроме них, совладелицей является ее сестра. В половине дома прописаны племянники Раисы Васильевны с семьями. Оказывается, умерший собственник этой половины дома передал в свое время право владения своим дочерям, те прописали своих ближайших родственников. Есть у Р.Кармановой своя жилплощадь по сыктывкарской улице Малышева, но эту квартиру она переписала на свою внучку, а сама ютится в развалюхе, где и дров-то не завезти, так как нет дороги – кругом стройка. Достаточно посмотреть на жалкое жилище Раисы Васильевны, чтобы понять, что в такой тесноте и при отсутствии бани, которая завалилась с началом строительных работ неподалеку, жить такой ораве, да еще с маленькими детьми, невозможно. Внизу кухня, там печка, узкий топчан и стол, наверху две комнатушки – не развернуться. Скорее всего, у большинства прописанных есть крыша над головой. Поэтому еще предстоит долгое разбирательство в этой запутанной истории, чтобы выяснить, кому же реально необходима жилплощадь. Специалист одной из риэлторских компаний Сыктывкара рассказала случай, когда одна из жительниц «избушки на курьих ножках» настаивала на квартире с евроремонтом для себя и своих детей. Когда ее попытались уговорить поумерить аппетиты, она заявила, что если не дадите то, что хочу, то завтра мой сын женится, дочь выйдет замуж, и придется покупать еще пару квартир. Бывает и так, что собственник прописывает у себя в квартире постороннего человека. Затем при расселении он требует предоставления двухкомнатной квартиры не меньшей площади, но для него одного. А со вторым, мол, решайте сами. Все попытки разрулить вопрос в рамках закона наталкиваются на грубый отпор хозяина. Понятно, что в этом случае должна быть предоставлена «двушка» на двоих или обоим по однокомнатной квартире. Но уговорить стороны зачастую не удается, и, чтобы не терять время в ситуации отсутствия свободных площадок под строительство, застройщик уступает требованиям расселяемых. Зафиксирован случай, когда мать 14-летнего подростка написала заявление, что не возражает, чтобы ее ребенок-школьник жил в доме по улице Советской в Сыктывкаре, которого фактически не существует. И он без проблем прописывается. В этом же доме зарегистрировалась девушка – единственная дочь родителей, которая до этого проживала с ними по улице Южной Сыктывкара в трехкомнатной квартире. Ей компанию составил мужчина с новорожденным ребенком, который также прописался в этот дом. При этом его супруга, мать ребенка, осталась жить в квартире по столичной улице Станционной. Самое любопытное, что факты эти не замалчиваются строителями, но никто не привлекает таких людей к ответственности за умышленное ухудшение жилищных условий. В целом расселение – очень трудоемкий процесс. Требуется найти всех прописавшихся, многие из которых покинули республику, некоторые из числа маргиналов утеряли документы, которые приходится восстанавливать, чтобы зарегистрировать людей по новому месту жительства… Стремление урвать на дармовщинку жилье подогревается несовершенством правовой базы, в результате чего органы регистрации практически «вслепую» прописывают людей, без выезда на место, чтобы хотя бы зафиксировать, существует ли вообще дом в природе. Вот и становится бесконтрольная прописка в ветхом жилье весьма прибыльным бизнесом. Объявления об этих услугах пестрят на улицах города… Можно, конечно, настаивать на проведении инвентаризации всего жилого фонда. Но это путь в тупик. Ведь ревизия выявит массу нуждающихся в улучшении жилищных условий, у муниципалитетов возникнут обязательства перед жителями хибар, на реализацию которых в таком количестве средств в казне нет. Нередко жертвами несовершенства законодательства оказываются неповинные люди. К примеру, жительница одного из злополучных домов по ул.Красных партизан, 20 Надежда Петровна Шаркова, которая 38 лет прожила в «деревяшке», в полуподвальном помещении, уже в декабре этого года по определению суда может оказаться в буквальном смысле на улице. Н.Шаркова – сирота, уроженка Ивановской области. Приехала в республику и всю жизнь проработала в системе общепита, где жилье было практически невозможно получить. Чтобы не мыкаться по съемным квартирам, попросилась Надежда Петровна на постой к одной из старушек в дом по Красных партизан. Дети пожилую женщину редко навещали, а Шаркова ухаживала за ней, помогала справляться по дому. Да и после смерти владелицы дома она жила на условиях квартирантки. До настоящего времени занимает Н.Шаркова пятую часть половинки дома – крохотную комнатенку. Родственники умершей владелицы, будучи не бездомными, сдавали свою часть дома другим квартирантам. – Соседи за многие годы попадались разные, – рассказывает Надежда Петровна. – Были и пьющие, и такие, что уходили, не расплатившись за электроэнергию... Н.Шарковой из своего кармана приходилось покрывать часть долга, чтобы свет не отключили. Но это мелочи, страдания «квартирантки» начались с тех пор, как началась застройка этого района. Родственники, смекнув, что можно даром получить жилье, решили выгнать Шаркову. Никаких прав на жилплощадь у женщины не было закреплено документально. Суд вынес решение о выселении Шарковой до 1 декабря этого года. Идти Н.Шарковой некуда – родных нет. Снимать квартиру на пенсию и жалованье уборщицы в кулинарии невозможно. Благо добрые люди похлопотали, подали документы в муниципалитет, где пообещали дать место в сыктывкарском доме ветеранов. Ведь стаж работы у нее свыше 50 лет. Но пока свободных мест нет, а зима уже не за горами. – Да что я – чужая, дети с родителями судятся, братья против сестер идут, когда встает вопрос о расселении, – плачет при воспоминании об унижении со стороны родни владелицы дома Н.Шаркова. – Сколько таких случаев было, когда пропишут в развалюхи родственников, а строители говорят, что, мол, либо выписывай и получай нормальную квартиру по закону, либо ничего не получишь. И начинаются судебные тяжбы и раздоры между родственниками. Хуже этого нет… Памятником человеческой алчности можно считать коттедж, построенный на улице Советской на участке рядом с полусгнившим домом. В свое время родственники владельца дома воспользовались своим правом и построили на придомовом участке близ старого деревянного дома добротный коттедж. Но развалюху не сносили, прописав кого-то из родни. Выход есть – Средства, потраченные застройщиком на расселение, переходят потом на цену строящегося жилья в виде добавленной стоимости, – поясняет Т.Уланова, которая неоднократно поднимала проблему расселения из ветхого фонда. – И это не считая стоимости земли, которая растет год от года. Многие из так называемых собственников не знают, где находится их недвижимость, не говоря уже о том, что не следят за состоянием дома, как и подобает настоящему хозяину жилища. Такие лжепретенденты не стоят в очереди как нуждающиеся в улучшении жилищных условий при муниципалитете. Все эти данные можно проверить и документально зафиксировать, было бы желание поставить реальные барьеры, начиная с этапа регистрации по месту жительства. Сегодня все без исключения игроки на рынке жилья понимают, что нужно предпринимать усилия для исправления ситуации, когда застройщик и владелец развалюхи в центре города неизбежно вступают в конфликт. Понятно, что ужасные условия проживания реальных обитателей ветхих домов увеличивают социальную напряженность в городе. Да что скрывать, дальнейшее пребывание в таких домах представляет опасность для здоровья и жизни, нарушаются конституционные права граждан. Людей, годами живущих без коммунальных благ, нужно переселять в нормальные условия. Кроме того, здания, находящиеся зачастую в аварийном состоянии, ухудшают внешний облик улиц, сдерживают развитие городской инфраструктуры и снижают инвестиционную привлекательность территорий. И таких семей, годами живущих без благ цивилизации и не стремящихся спекулировать на квартирном вопросе, немало по республике. Но с другой стороны, почему проблема расселения из ветхого жилья при освобождении территорий под застройку должна решаться за счет тех, кто влез в долги и решился на покупку квартиры, рассчитывая не на государство, а на себя? Почему государство, защищая конституционные интересы одних, попирает интересы других, взваливая на их плечи груз нерешенных проблем? По мнению Т. Улановой, в свое время из законодательства был «вымыт» механизм предоставления жилья расселяемым в расчете «метр на метр». – В итоге за домишко в 50 квадратов жилой площади или вообще за руины даем 350 «квадратов» стоимостью в миллионы, – говорит Т.Уланова. – Если вернуть эту правовую норму, то положение изменится. Кроме того, вполне реально на уровне республики придать статус землям, которые, согласно документам территориального планирования, идут под застройку, статус земель для муниципальных нужд с правом их изъятия под строительство согласно ген-плану. Такой механизм работает при прокладке ЛЭП, дороги. Как только речь заходит о строительстве, все сразу вспоминают об институте собственников жилья. Если бы земли имели соответствующий статус, предписывалось бы прохождение определенных согласований, то и люди были бы застрахованы от того, что не останутся на улице. Жильцу ветхого дома предоставлялся бы выбор жить в городской квартире или получить участок земли и равноценный деревянный дом. Кроме того, не возникало бы в строительной практике таких прецедентов, когда один человек сдерживает комплексную застройку микрорайона. К примеру, одна женщина за то, что она съедет из последней оставшейся на территории активной застройки лачуги в центре столицы Коми, требует с застройщика 15-20 миллионов рублей компенсации. Если эти вопросы не будут подняты и решены на государственном уровне, наши города никогда не избавятся от покосившихся деревянных «уродцев». Марина ЛЫСАКОВСКАЯ. Фото Дмитрия НАПАЛКОВА. |
Утвержден антикоррупционный план 
