До нулевого цикла

/ Как не стать обманутым дольщиком?

В столице Коми в последнее время прибавилось новых
многоэтажек, немало жилых домов еще планируется построить.
И нередко те, кто хочет приобрести квартиру в новом доме, начинают выкупать ее еще в тот момент, когда у строения
еще и фундамент не готов.

УЧАСТИЕ в долевом строительстве – дело рискованное. Всем известны истории об обманутых дольщиках, которые в лучшем случае получали совсем не ту квартиру, на которую рассчитывали. А в худшем – не получали вообще никакой. Что нужно знать тем, кто собирается покупать жилплощадь в строящемся доме?

– У квартиры в новом доме есть один большой плюс: у нее не было других владельцев и не получится так, что однажды к вам придет только что освободившийся из тюрьмы человек и заявит, что его незаконно отсюда выписали и он имеет право на часть квадратных метров. Или, к примеру, объявятся наследники старых хозяев, которые опротестуют сделку, – говорит заведующий сектором по контролю и надзору в области долевого строительства инспекции Госстройнадзора РК Алексей Харченко. – С новостроем таких проблем не будет, но могут возникнуть другие. Если хотите покупать квартиру в строящемся доме, ни в коем случае не торопитесь, вы должны как можно больше узнать об этом проекте, застройщике.

ПЕРВЫЙ шаг – вы берете газету с объявлениями о продаже недвижимости и видите рекламу строящегося дома. Вам все нравится, вы звоните по указанному телефону, назначаете встречу… Стоп. Сначала внимательно посмотрите на это объявление.

– В объявлении должно быть указано, где можно ознакомиться с проектной декларацией на это строительство. Возможно, вы тут же найдете ее в интернете и изучите. Там должны содержаться данные о застройщике, его реквизиты, местонахождение, режим работы. А также полная информация о строящемся доме. Сколько этажей, из какого материала, сроки завершения строительства, – объясняет А.Харченко. – Теперь оцените репутацию застройщика. Если он давно работает в этой сфере, построил не один дом, то вы можете найти отзывы других покупателей. Кроме того, загляните в раздел «Долевое строительство» на официальном сайте Министерства архитектуры, строительства и коммунального хозяйства РК. Там есть реестры объектов долевого строительства и проблемных объектов строительства. Посмотрите, если дом, который вам приглянулся, находится во втором списке, то, наверное, не стоит вкладывать деньги в этот объект.

ШАГ второй – вы направляетесь в офис застройщика (если, конечно, к этому моменту вы не нашли на него «компромат», отбивший всякое желание покупать прорекламированную квартиру). Там вы имеете полное право потребовать, чтобы вам показали разрешение на строительство. Если оно есть, значит, у застройщика как минимум имеется участок земли в аренде или собственности, на котором он собирается возводить дом. Кстати, стоит съездить на этот участок и оценить обстановку на месте, чтобы потом не было неприятных сюрпризов вроде квартиры с живописным видом на кладбище или помойку. Документы, подтверждающие право на владение этим участком или на его аренду, вам тоже должны продемонстрировать. Тут же в офисе вы можете изучить проектную документацию и результаты ее государственной экспертизы, ознакомиться с учредительными документами компании, свидетельствами о государственной регистрации, постановке на налоговый учет, утвержденными годовыми отчетами за три последних года, аудиторским заключением за последний год.

Кроме того, нужно помнить, что в качестве компании-застройщика, привлекающего деньги дольщиков, не может выступать индивидуальный предприниматель или просто частное лицо.

ШАГ третий – заключение договора долевого участия.

– Твердо запомните: даже если договор и подписан, но не зарегистрирован в Управлении Росреестра по РК, деньги застройщик с вас требовать не вправе! – говорит А.Харченко. – Иначе, случись что, обратно вы их даже через суд не получите. У нас был случай, когда человек заключил так называемый предварительный договор, начал платить деньги, а основной договор так и не зарегистрировал. А застройщик обанкротился. И оказалось, что человек и права на квадратные метры в строящемся доме не имеет, и деньги ему никто возвращать не обязан.

Соглашайтесь только на «Договор участия в долевом строительстве». Если вам предлагают «Договор инвестирования» – застройщик как бы берет у вас взаймы, чтобы потом вернуть средства квартирой или отдать наличными, – отказывайтесь, это незаконно. Так же, как и «Предварительный договор долевого строительства», «Договор займа» или «Договор на покупку (приобретение) ценной бумаги (векселя)» и т.п. (вы в таких договорах называетесь «инвестор», «покупатель» и т.д.).

В договоре долевого участия должна быть подробно описана конкретная квартира, которую вы покупаете: адрес, подъезд, этаж, площадь, количество комнат, точное расположение (вполне допустимо, если номер квартиры не указан). Обязательно должна быть указана цена в твердой сумме – и отдельного квадратного метра, и квартиры в целом, порядок уплаты. Позднее изменить цену можно только по соглашению сторон, и только если это предусмотрено в договоре. К договору должна прилагаться выписка из плана. Кроме того, должно быть оговорено, что застройщик обязан устранить все недочеты своей работы, которые могут выявиться в течение пяти лет гарантийного срока после приемки квартиры. Иногда при долевом строительстве выходит так, что готовая квартира оказывается больше или меньше той, что описана в договоре. Поэтому в этом документе должен быть описан порядок перерасчета.

Если всего этого нет – договор считается незаконным.

ЧЕТВЕРТЫЙ шаг – ожидание. Срок, в который вы должны получить свою квартиру (число, месяц, год), тоже обязательно указывается в договоре долевого участия. Срок должен быть единым для всех. Срок передачи объекта указывается в виде «Не позднее __ числа __ года». Желательно, чтобы срок сдачи объекта был прописан как в виде цифр, так и буквами. Точное определение этого срока позволит впоследствии взыскать причитающиеся вам денежные средства с застройщика за просрочку окончания строительства. Нередко бывает, что сроки затягиваются…

– В таком случае за два месяца до истечения срока, указанного в договоре, застройщик должен уведомить покупателя о задержке, предложить заключить дополнительное соглашение, – поясняет А.Харченко. – В принципе если задержка на один-два месяца, даже полгода, это не так страшно – в строительной отрасли всякое бывает. Причина, возможно, уважительная. Но я бы рекомендовал время от времени приезжать на участок с самого начала, контролировать, как идет строительство. Если сроки отодвигаются и стройка явно «заморожена», тут же требуйте свои деньги назад, пока застройщик еще «живой» – владеет хоть какими-то активами. У нас были случаи, когда застройщик, у которого возникали финансовые проблемы, продавал объект незавершенного строительства и через суд расплачивался с дольщиками. Покупатели квартир в приоритете, когда застройщик банкротится, средства, вырученные от продажи его активов, сначала делятся между дольщиками, а все остальные – подрядчики, поставщики стройматериалов – следующие в очереди на компенсацию.

Кстати, нарушивший договор застройщик должен не просто вернуть деньги клиенту, но и прибавить к ним компенсацию за пользование его средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Впрочем, в последние годы вопиющих случаев долевого долгостроя в Коми фактически не было. Исключение – дома в Выльгорте и Сыктывкаре.

ШАГ пятый – подписание акта приема-передачи квартиры.

– Не спешите его подписывать, даже если застройщик торопит. Ему, конечно, выгоднее снять со своего баланса готовую квартиру, чтобы не платить за коммунальные услуги, но вы сначала должны проверить, все ли в порядке, – говорит Алексей Харченко. – Если обнаружены недочеты – не подписывайте акт, пока их не устранят. По закону застройщик это должен сделать и после подписания акта, если огрехи в его работе выявились в течение пяти лет. Но, как показывает опыт, пока квартира на его балансе, добиться устранения недочетов гораздо легче.

Анна Потехина.

Завершается судебная эпопея дольщиков, проживающих по ул. Школьной, дом 2/3, со строительной компанией ДиС, сообщает «Комиинформ». Дольщики борются с застройщиком за право на благоприятные условия проживания.

Помощь гражданам в борьбе за справедливость оказывают юристы КРОО «Потребительский надзор». В настоящее время в Сыктывкарском городском суде семь исков. По шести делам уже готовы судебные экспертизы, сообщается в блоге КРОО «Потребительский надзор» на сайте «БНКоми».

Согласно заключениям только лишь недостатки работ внутри квартир истцов эксперт оценил в денежном эквиваленте примерно от 150 до 200 тысяч рублей (на одного человека). Итого по одному требованию около миллиона рублей. Помимо этих сумм в исках присутствуют требования об уменьшении суммы договора (за длительное отсутствие в квартирах тепла, газа, горячего водоснабжения – 200 тыс.руб. по каждому дольщику), о взыскании неосновательного обогащения (от 60 тыс. руб. до 180 тыс. руб.), неустойки, штрафа, компенсации морального вреда и т.д.

Практически по всем искам были заявлены обеспечительные меры в виде наложения ареста на денежные средства, находящиеся на счете ответчика. И почти во всех случаях обеспечительные меры были удовлетворены.

Готовые судебные решения «Потребительский надзор» намерен вынести на общественное обсуждение.

Фото БНКоми.ru.

Твердо запомните: даже если договор долевого участия и подписан, но не зарегистрирован в Управлении Росреестра по РК, деньги застройщик с вас требовать не вправе! – говорит А.Харченко. – Иначе, случись что, обратно вы их даже через суд не получите.

По вопросам долевого строительства вы можете обратиться в Минархстрой Республики Коми по адресу: 167000, г.Сыктывкар, ул.Коммунистическая,8, сектор по контролю и надзору за долевым строительством. Тел. 24-36-48.

ТАКЖЕ В РУБРИКЕ

№181 (5058) - 21 ноября 2013 года