Мы за ценой не постоим...

/ Квартиры в Сыктывкаре немногим дешевле, чем в Сочи и Питере

Сыктывкарские цены на жилье догоняют санкт-петербургские, средняя цена квадратного метра в столице Коми сравнима с показателями Сочи и выше, чем в Перми, Кирове, Вологде и Ижевске. Чем вызвана такая дороговизна и будут ли цены расти и дальше?

Спрос впереди предложения

Проблему дорожающих сыктывкарских квартир подняли на мартовском заседании правительства республики в рамках вопроса обеспечения жителей Коми жильем. Мэр города Иван Поздеев, имеющий большой опыт в строительном бизнесе, сравнил цены на квадратные метры в Сыктывкаре и в крупных городах соседних регионов. Сравнение оказалось не в пользу столицы Коми, где стоимость квадратного метра, по словам мэра, «в центре в новых домах и до девяноста тысяч доходит!»

– Все дело в том, что у нас предложение не успевает за спросом, отсюда и скачок, – считает Иван Поздеев.

По словам мэра, хорошим для Сыктывкара в смысле соотношения спроса и предложения был 2007 год, когда ввели в строй довольно много жилья. Но потом грянул кризис, застройщики «заморозили» объекты или отказались от планов возведения домов. В результате в 2009-м ввод жилья резко упал. У населения дела с платежеспособностью пошли получше, а покупать-то, как оказалось, особо и нечего. Сотни готовых квартир, которые застройщики во время кризиса не знали куда и сбыть, быстро разошлись, а новые дома строятся не так-то скоро.

И нынешняя ситуация для Сыктывкара уже не в новинку, поскольку с застройкой у нас периодически то густо, то пусто. Чаще второе.

За тем, как меняются цены на жилье в Сыктывкаре, можно следить с помощью интернет-портала 167000.ru, там средняя стоимость квартир вычисляется на основании текущих предложений, публикуемых на сайте. На момент подготовки статьи средняя цена квадратного метра в однокомнатной квартире в городе составляла 72,7 тысячи рублей. Один из самых дорогих районов – нижняя часть центра города – там метр в «однушке» оценивали уже в 81,8 тысячи рублей. Впрочем, чем больше площадь жилья, тем меньше средняя цена квадратного метра. В четырехкомнатной квартире в нижней части центра города он стоит 60,3 тысячи рублей, а в малосемейке в этом же районе – 86 тысяч.

По графику роста на этом же сайте видно, что средняя стоимость квадратного метра в Сыктывкаре с прошлого июня по декабрь выросла больше чем на шесть тысяч рублей. В первые месяцы 2013 года цены на жилье «встали», а в последние недели наблюдается даже небольшое снижение. Сейчас средняя цена в городе (с учетом пригородов) – примерно 64,8 тысячи рублей за квадратный метр. Но, несмотря на это, сыктывкарские цены все равно выше, чем в столицах соседних регионов. Да что уж там говорить, мы идем практически на уровне Сочи! Конечно, в олимпийском городе возле моря цены изрядно выше, чем в наших «элитках», зато в пяти километрах от линии прибоя новенькая 32-метровая «однушка» со всеми удобствами и парковкой продается за 830 тысяч рублей. У нас за такие деньги разве что старую малосемейку на окраине купить можно.

Нужно торговаться

Впрочем, по мнению директора одного из сыктывкарских риэлторских агентств Юлии Лыткиной, не так страшна действительность, как ее рисует статистика. Цены в Сыктывкаре, конечно, растут, но не так ошеломляюще, как может показаться.

– Средняя цена за метр – это настолько условное понятие, что на нее и опираться не стоит. Одинаковые квартиры в одном районе могут стоить совершенно по-разному в зависимости от этажа, ремонта и многих других факторов. А средние цены, которые вы видите в интернете, выводятся из тех, по которым квартиры выставляются на продажу. Но одно дело выставить, другое реализовать, – поясняет Ю.Лыткина. – Реальные цены, по которым уходят квартиры, зачастую ниже тех, что вы видите в объявлениях. В первую очередь это касается квартир вторичного рынка. Вот, к примеру, смотрим объявление: старая «двушка», средний этаж, Октябрьский район. Предлагают за 3 миллиона. А купят ее, полагаю, на 200 тысяч дешевле. А в соседнем новом доме двухкомнатная улучшенной планировки спокойно и за четыре уйти может. Люди уже не хотят брать квартиры даже в центре, если они старые, так что цены на такое жилье падают. А квартиры в хорошем новом доме в удобном районе распродаются, когда только фундамент делают.

– Кто же тогда завышает цены на «вторичку» в объявлениях?

– Ну точно не мы, – смеется директор агентства. – У нас не Москва, и комиссия, которую получает риэлтор, от стоимости квартиры фактически не зависит. Цену повыше назначают владельцы жилья – вдруг купят и по такой? Все же кругом дорожает…

Впрочем, даже если со стоимости средней сыктывкарской квартиры скинуть 200 тысяч, которые «слетят» при торге, все равно заметно, что жилплощадь явно подорожала по сравнению с прошлым годом. А уж если взглянуть, что было пять лет назад… Нынешние цены переросли тогдашние примерно в полтора раза, а то и больше. Начинаешь думать, что ипотека – не такой уж страшный зверь. Кстати, именно ипотека – одна из причин того, что квадратные метры «кусаются».

– Мы уже год слышим пророчества, что вот-вот произойдет если не снижение цен, то хотя бы их стагнация. Но банки дают кредиты на квартиры очень легко, и пока такое происходит, цены будут расти, – считает Юлия Лыткина. – К тому же недвижимость – выгодное вложение, люди покупают квартиры, потом сдают их в аренду. В этом и следующем годах в Сыктывкаре планируется закончить строительство нескольких многоквартирных домов, но вряд ли это вызовет такое уж заметное удешевление жилья. Как я уже говорила, на новострой спрос выше, и он у нас уже давно дороже «вторички».

Между тем, по данным портала «РосРиэлт-недвижимость», в марте средняя цена квартир в России достигла 50 586 рублей за квадратный метр плюс 10,74 процента по сравнению с тем, что было год назад). При этом в целом в стране наблюдается ситуация, обратная той, что мы видим в Коми: жилье на вторичном рынке дороже новостроя примерно на 4 тысячи рублей за квадратный метр. Дорожает «первичка» медленнее «вторички», а в последнее время на рынке российского новостроя даже наметилось небольшое снижение цен. В целом по России за год заметно подешевели офисные площади – на 28,8 процента, индивидуальные дома – на 9,39 процента. Возможно, это удешевление – как раз тот самый «звоночек», предвещающий грядущее падение цен на квартиры, о котором говорят эксперты?

Виновата инфраструктура?

По мнению Ивана Поздеева, одна из причин того, что в Сыктывкаре жилье недешево – дороговизна инфраструктуры. Мэр привел в пример строительство двенадцатиквартирного дома в Лесозаводе. Само здание обойдется чуть больше чем в 12 миллионов рублей, а технологическое присоединение сетей (энергетическое подключение) – в семь миллионов.

По словам министра архитектуры, строительства и коммунального хозяйства Коми Олега Казарцева, объемы издержек, не связанных напрямую с возведением дома, превышают 30 процентов от себестоимости готового жилья.

Как бы то ни было, трудно поверить, что дом «под ключ» в Сыктывкаре обходится заметно дороже, чем, скажем, в Кирове. И если на вторичном рынке цены назначают хозяева квартир, то на первичном – компании-застройщики. Можно ли предположить, что цена квадратного метра в новострое изначально «задрана», учитывая, что спрос на такое жилье в городе выше? Да, можно.

Но тогда почему, если этот бизнес так выгоден, в центре города уже который год красуется котлован «замороженной» стройки, и на десятках участков, полученных на аукционе под возведение домов, так ничего и не появляется? По словам мэра, земли приходится даже возвращать под крыло муниципалитета через суд и снова выставлять на торги.

В 2008-2009 гг., когда на плаву едва держались даже крупные строительные компании, их владельцы объясняли, что сейчас вынуждены продавать уже готовые квартиры себе в убыток, ниже себестоимости. Во-первых, потому что пустая квартира во введенном в строй доме «есть-пить просит», например, тепло уже подключено, и его надо оплачивать. Во-вторых, надо выдать зарплату работникам. В-третьих, строительство в крупной компании – это поток, одновременно возводится несколько домов. И если кризис грянул, когда дом уже изрядно подрос над фундаментом и часть квартир уже продана, надо его достраивать.

Можно предположить, что нынешними ценами застройщики компенсируют «тощие» кризисные годы. С другой стороны, наивно думать, что квадратные метры подешевеют, когда строительные фирмы окончательно «отъедятся». Такое случится, только если предложение квартир явно превысит спрос. Например, резко активизируется жилищное строительство (показатель которого, по данным Минархстроя РК, в пересчете на одного жителя региона в Коми вдвое ниже общероссийского), или, наоборот, у людей станет меньше возможностей самим покупать квартиры.

Полметра на зарплату

Кстати, этой возможности и сейчас у большинства нет. По данным Министерства архитектуры, строительства и коммунального хозяйства РК, в Коми в очередях на получение жилья состоит 52 тысячи семей. При этом 83 процента жителей республики, мечтающих о решении квартирного вопроса, не имеют доходов, достаточных для самостоятельного решения этой проблемы.

Последнее в общем-то неудивительно, учитывая, что половина населения республики – граждане, чей денежный доход ниже того, что заявлен средним по региону. Кстати, счастливый обладатель пресловутой средней зарплаты тоже затруднен в решении жилищной проблемы – на свой ежемесячный доход он может купить примерно полметра площади в сыктывкарском новострое.

Для решения остросоциальной проблемы существуют федеральные и региональные программы, в рамках которых льготные категории населения получают жилищные сертификаты, бюджетники – кредиты под низкий процент (та самая «Европейская ипотека» от «Коми ипотечной компании»). Но если с точки зрения тех, кто эту помощь получает, ее маловато, то для жилищного рынка – вполне достаточно, чтобы стимулировать подъем цен. Денежная помощь от государства увеличивает спрос на определенный тип квартир (малометражных, в домах с небольшой степенью износа). Соответственно они и дорожают. Чтобы «отоварить» жилищный сертификат в Сыктывкаре, приходится немало нервов потрепать, да и у счастливчиков, получающих «евроипотечный» кредит, хватает проблем с поиском подходящей по параметрам квартиры по нужной цене.

Что будет с жилищным рынком столицы Коми, предположить несложно. Если с экономикой в стране в целом и в республике в частности все будет более-менее, в Сыктывкаре относительно демократичными цены останутся только на самые старые «хрущевки» с высокой степенью износа. Или, если грянет очередной кризис, подешевеет новострой, но тогда и платежеспособность населения снизится.

Теоретически можно создавать сегмент относительно дешевого жилья, если строить его как «социальное» – власти находят инвестора или вкладывают бюджетные деньги, объявляют аукцион, заранее оговаривается стоимость квадратного метра, подрядчик берется за дело… К сожалению, на практике воплощение таких проектов в жизнь часто оказывается довольно проблематичным.

Анна ПОТЕХИНА.

Сыктывкарские цены выше, чем в столицах соседних регионов. Да что уж там говорить, мы идем практически на уровне Сочи! Конечно, в олимпийском городе возле моря цены изрядно выше, чем в наших «элитках», зато в пяти километрах от линии прибоя новенькая 32-метровая «однушка» со всеми удобствами и парковкой продается за 830 тысяч рублей. У нас за такие деньги разве что старую малосемейку на окраине купить можно.

 Архив рубрики